sábado 6/3/21

Incertidumbres inmobiliarias. El excesivo riesgo de las entidades financieras españolas

Diversas agencias de calificación (Moody"s Investors Service, Fitch, Standars&Poors) han emitido en las últimas semanas valoraciones negativas sobre el sector financiero español, especialmente sobre algunas Cajas de Ahorro. En concreto la última decisión de rebajar la calificación a Cajas de Ahorro relevantes del Levante español por Moody,s ha causado no pocos quebraderos de cabeza en el comienzo de las vacaciones estivales.
Diversas agencias de calificación (Moody"s Investors Service, Fitch, Standars&Poors) han emitido en las últimas semanas valoraciones negativas sobre el sector financiero español, especialmente sobre algunas Cajas de Ahorro.

En concreto la última decisión de rebajar la calificación a Cajas de Ahorro relevantes del Levante español por Moody,s ha causado no pocos quebraderos de cabeza en el comienzo de las vacaciones estivales. Los responsables de la Caja de Ahorros del Mediterráneo, Caja de Ahorros de Valencia, Caixa Catalunya, Caixa d"estalvis de Tarragona y Caixa d"estalvis de Terrasa habrán sumado a sus preocupaciones habituales la mala nota de esta importante agencia.

La rebaja de calificación conlleva fundamentalmente una mayor dificultad y un encarecimiento a la hora de tomar dinero prestado en los mercados internacionales. En el caso de la Caja de Ahorros del Mediterráneo, que se acaba de lanzar en solitario a la aventura de emitir cuotas participativas, con escaso éxito por cierto, el problema se agrava doblemente. La valoración de su cuota ha pasado en unas semanas de 5,84 € a 5,42 disminuyendo el ya escaso valor de salida de la entidad.

No es ninguna sorpresa que sean precisamente cinco Cajas de Ahorro del Levante español, quienes hayan entrado en esta valoración negativa. La influencia del sector inmobiliario de costa, siempre el primero en notar con mayor profundidad las crisis de la construcción residencial, no es ajeno a este avatar.

Ningún analista pone ya en duda la mala situación que un sector de la producción de los más prósperos en la última década, el inmobiliario, está teniendo y su incidencia tanto en el sector financiero como en la economía real.

Esto que ahora parece una obviedad no lo era hasta hace muy poco para los máximos responsables de las entidades financieras, promotoras inmobiliarias y responsables políticos de las distintas administraciones.

Habitat, quinta promotora inmobiliaria de España y primera de Cataluña, salvada “in extremis” hace unos meses ha sido puesta a la venta, sin ninguna garantía de encontrar quien compre sus acciones.

Este sector, privilegiado hasta niveles temerarios, por la financiación bancaria se encuentra con los caminos cortados y con graves dificultades para vender sus viviendas terminadas o las ingentes cantidades de suelo que han acumulado en estos años.

Casi todas las Cajas de Ahorro y algunos Bancos, han tomado en el último periodo excesivos riesgos en empresas inmobiliarias, e incluso participaciones en su capital. Por tanto la situación actual no sólo les afecta como prestamistas sino también como propietarios de unas acciones que en estos momentos están cayendo precipitadamente de valor.

Muchas empresas del sector inmobiliario, y sus principales accionistas, se han apresurado a colocar los beneficios generados en este sector, en otros más seguros. Un ejemplo claro pueden ser las inversiones en Unión Fenosa y otras empresas del IBEX de Fernando Martín, presidente de Martinsa-Fadesa. Paralelamente al traslado de beneficios a otras empresas, para las absorciones y fusiones de inmobiliarias o para la compra de nuevos suelos, se ha acudido casi en exclusiva a financiación bancaria.

Por parte de la Banca y las Cajas de Ahorro se ha cometido un grave error, concentrando riesgo en este sector de una manera desproporcionada.

Para corroborarlo veamos los datos que facilita el Boletín Estadístico del Banco de España del 1 de Agosto del presente año, donde podemos analizar como han evolucionado los préstamos por sectores de la producción desde el año 2000 hasta el primer trimestre del 2008.

En el cuadro sobre el “Total crédito para financiar actividades productivas de las entidades de crédito españolas” vemos que el importe destinado “Actividades Inmobiliarias” ha pasado de 33.559 millones de € en el año 2000 a 311.274 M . €. en el primer trimestre del 2008. con un aumento del 927,54%.

Este dato contrasta con el aumento en el mismo periodo del total de crédito a todos los sectores, que pasa de 302.034 M-€ a 962.333 M . €., un incremento del 318,61%.

En términos relativos la financiación a este sector sobre el total de la concedida a sectores productivos ha pasado del 11,11% en el año 2000 al 32,34% en el 2008.

Uno de cada tres euros que prestan las entidades financieras a sectores productivos va al sector inmobiliario.



Destaca que mientras la financiación a los sectores de producción de la industria y la agricultura, ganadería, caza, silvicultura y pesca no llega a duplicarse, el aumento del sector inmobiliario nueve veces superior y 3,6 la construcción.

Podemos igualmente observar en el siguiente cuadro como todos los sectores decrecen porcentualmente en su participación en el total de la financiación y dicha pérdida es absorbida prácticamente en su totalidad por el sector inmobiliario.



Destaca de forma notable la caída en la participación de la financiación a la industria, con una pérdida de peso relativo del 11,07% y el gran aumento del sector inmobiliario con un 21.23%.

Este hecho refleja con total claridad cual ha sido la apuesta en esta década de las entidades financieras españolas. Se ha concentrado todo el esfuerzo en el sector que ofrecía grandes retornos en el corto plazo y que además alimentaba otro sector de créditos a las familias para la compra de la vivienda.

Esto podemos comprobarlo en el cuadro que estima la financiación de las entidades de crédito a los hogares por funciones del gasto.



El total en el primer trimestre de 2008 es de 800.564 M . €. de los cuales 628.482 M .€ son para adquisición y rehabilitación de vivienda, es decir un 78,50%. Estas cifras en el año 2000 eran de 243.837 M . € de los cuales 176.653 M . €. se dedicaban a este fin, un 72,45%.

Como puede observarse con facilidad comparando las cifras de financiación a promotores con la financiación a las familias en este periodo, son los primeros los que han tenido crecimientos espectaculares frente a los segundos que han tenido un incremento moderado con respecto a la financiación de otros gastos.

Si valoramos conjuntamente la financiación de las entidades financieras a las empresas inmobiliarias y a los hogares para la adquisición y rehabilitación de vivienda podemos observar que de los 1.791.679 M . €. prestados por todos los conceptos, 911.553 M .€. (50,87%) pertenecen a esta actividad.

Es decir Uno de cada Dos Euros prestados por Bancos y Cajas de Ahorro de nuestro país está en el sector inmobiliario.

Por ello no es de extrañar ante tan elevada exposición a este sector, que la preocupación cunda en los analistas y en los responsables de bancos y cajas cuando se observan las cifras de caída acusada en la venta de viviendas, el cierre de empresas intermediarias, los concursos de acreedores de las principales inmobiliarias y el aumento de la morosidad de particulares.

La deuda acumulada por las inmobiliarias de nuestro país superior a los 320.000 millones de euros, tiene en la práctica totalidad de los casos, garantías hipotecarias con bienes inmuebles y suelo que en la actualidad se continúan depreciando ante la falta de demanda. El precio de la vivienda sigue siendo muy elevado, el mercado se ajusta con lentitud y los escasos compradores se encuentran con muchas más dificultades para conseguir el préstamo necesario que los bancos y cajas han restringido con razonables dosis de prudencia.

Los esfuerzos de presionar al Gobierno para su intervención, como han intentado los empresarios inmobiliarios a través del denominado G-14, se ha saldado por ahora con un notorio fracaso y el lobby está a punto de firmar su acta de defunción.

Un tema a analizar con mayor detenimiento es la valoración sobre que porcentaje del total de créditos puede entrar en mora o litigio, y cual será el ritmo de incremento en los próximos meses.

Los datos del primer semestre son muy poco alentadores. Comparados con el primer semestre del año 2007 las 5 principales entidades (BSCH, BBVA, Caixa, Cajamadrid y Popular), han multiplicado su morosidad en una horquilla entre 1.3 y 4.

Análisis pormenorizado requiere como se encuentra cada entidad a la hora de afrontar esta situación; sus dotaciones de reservas genéricas y específicas, la calidad de sus garantías y el peso que supone la actividad inmobiliaria en el total de sus activos, donde se da una gran diferencia entre unas y otras entidades.

Ni un solo analista considera que lo peor ya ha pasado. Un año después del inicio de los problemas con las hipotecas sub-prime en Estados Unidos, la falta de confianza en el sistema financiero acentúa la desaceleración de las economías del primer mundo. Los últimos datos de caída del crecimiento en países como Italia o Dinamarca, o el mal segundo trimestre de Alemania, auguran un otoño complicado en Europa.

Basta con echar una ojeada a los datos de las bolsas mundiales en el último año para corroborar que la crisis es de carácter global, pero también es bien cierto que en España se ve doblemente agudizada por el excesivo peso del sector inmobiliario y la incertidumbre sobre el futuro de las principales empresas del sector.

Juan José Azcona Olóndriz, Economista

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