domingo 18/4/21
MADRID HIPERCAPITALISTA

Lujo, dinero y poder en el centro y norte de la ciudad

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Madrid Nuevo Norte, Torre Caleido, Plaza de Canalejas, Santiago Bernabéu, Museo de Colecciones Reales, Madrid Content City, Arqbórea, Oxxeo… Madrid está cambiando muy rápidamente y hay grandes intereses en ello… pero, ¿hacia qué?, ¿cómo será el Madrid del futuro si no se produce un cambio en el proyecto político y social?

Para tratar de aproximarnos a ello vamos a analizar algunos proyectos de gran envergadura a través de una serie de dos artículos. El primero de ellos analizará la relación entre el centro y la periferia de la Comunidad de Madrid mediante la especialización de la ciudad de Madrid en el turismo de lujo y la actividad financiera. El segundo tratará de contraponer los desarrollos industriales del norte de la región frente a la especialización logística del sur y el este metropolitanos.

Anticipando las conclusiones de estos dos artículos, podemos decir que el centro de la ciudad se especializará en servicios turísticos de lujo; el norte de la capital en servicios financieros; el norte de la región en grandes multinacionales con empleos de alta cualificación; y el sur y el este metropolitanos se orientarán hacia las actividades logísticas, con empleos de baja cualificación y, por tanto, peor retribuidos y más precarios.

Veamos en primer lugar cuál es el modelo de desarrollo para el centro de la ciudad.

EL CENTRO DE LA CIUDAD PARA EL TURISMO DE LUJO

El pasado mes de julio, el gobierno de la Comunidad de Madrid, a través de su presidenta, Isabel Díaz Ayuso, hizo público el proyecto de creación de una nueva entidad «público-privada» de promoción del turismo en la región, con un presupuesto inicial de 30 millones de euros (1). En este nuevo organismo, además de la propia Comunidad de Madrid, tiene previsto participar el Ayuntamiento de Madrid junto a los principales empresarios del sector. Todo ello en un contexto en el que el turismo tradicional se ha desplomado y en el que, sin duda, emergerá una tipología de turismo más exclusivo y más excluyente.

Por otra parte, la creación de esta nueva entidad no es ninguna sorpresa, al menos por tres razones:

a) El gobierno de la Comunidad de Madrid trabaja en la consolidación de un sistema económico en el que el turismo tiene un peso determinante, más allá de la situación provocada por la irrupción de la pandemia.

b) Las inversiones de grandes grupos empresariales van a cambiar radicalmente el modelo turístico de la Comunidad de Madrid, como veremos a continuación. En realidad, se trata de un proceso que la COVID-19 solo va a acelerar.

c) Los grandes grupos inversores del sector turístico quieren tener el control de la promoción turística de la región y el modelo es el mismo que para la sanidad, la educación o las pensiones: la “colaboración público-privada”, es decir, la puesta a disposición de los grandes agentes privados de ingentes cantidades de recursos públicos.

Entre los proyectos más emblemáticos que van a caracterizar la transformación del centro de la ciudad de Madrid está la remodelación de la Plaza de Canalejas, a cargo de la constructora OHL, de la que hasta hace muy poco tiempo era socio mayoritario el grupo Villar Mir (hoy caído en desgracia). Esta operación incluye la rehabilitación de un conjunto de siete inmuebles contiguos, situados entre las calles de Alcalá, Sevilla, Plaza de Canalejas y Carrera de San Jerónimo, destinados a un uso residencial, hotelero y comercial de lujo. El complejo incluye el recientemente abierto hotel Four Seasons, con 200 habitaciones, 16.000 m2 para una “exclusiva galería comercial” (en palabras de sus creadores) y también 22 residencias con servicio Four Seasons (gran lujo). La operación costará aproximadamente 600 millones de euros.

En esa misma plaza se ubicará el hotel W Madrid de la cadena Marriott (2). Con 136 habitaciones, será un hotel de cinco estrellas inspirado en la famosa obra de El Bosco “El jardín de las delicias”. Su valor está estimado en más de 100 millones de euros. Aunque su previsión de apertura se ha aplazado hasta 2022, debido a los efectos de la pandemia, el proyecto sigue en pie.

La misma cadena, Marriott, tiene también previsto abrir un hotel en la plaza de Celenque, 2 con fachada a la plaza de las Descalzas; será el The Madrid Edition (3). El edificio fue comprado por YTL Corporation por 220 millones de euros, cuenta con una superficie construida de 25.659 metros cuadrados y con licencia para edificar un hotel de 200 habitaciones de la serie Editión, la más exclusiva de Marriott.

En la categoría de grandes hoteles está también la próxima reapertura del hotel Ritz, ahora como Mandarin Oriental Ritz (4), con 100 habitaciones y 53 suites. Las lujosas suites del hotel incluyen las espaciosas suites Presidencial y Real (con magníficas vistas del Museo del Prado), así como las dos nuevas suites Mandarin, situadas en las torres de la última planta, con vistas al Museo del Prado y la Plaza de la Lealtad. La firma hotelera Mandarin y el grupo multinacional de Arabia Saudí Olayan pagaron 130 millones de euros por el hotel en 2017 y aprobaron una inversión de 100 millones más. Total: 230 millones de euros.

A estos hay que sumar otros proyectos emblemáticos, algunos de ellos ya en funcionamiento como es el caso del hotel Plaza de España RIU (5), ubicado en el ahora restaurado Edificio España. Este gran hotel cuenta con 585 habitaciones y una superficie de 6.000 metros cuadrados para la celebración de eventos distribuidos entre sus 17 salas de reuniones. Su apertura supuso un desembolso para sus inversores cercano a los 400 millones de euros. Muy cerca se encuentra el VP Plaza de España (6), un lujoso 5 estrellas ubicado en la céntrica plaza del mismo nombre, orientado al segmento MICE (negocios). El VP Plaza de España cuenta con 214 habitaciones y 17 plantas, a las que hay que añadir cuatro subterráneas de aparcamiento. Su construcción se estimó en más de 90 millones de euros.

En el entorno de la Puerta del Sol se encuentra el antiguo Teatro Albéniz, hoy a punto de ser reabierto como hotel de lujo por la cadena Iberostar. Probablemente a lo largo del año que viene verá la luz el proyecto Iberostar Teatro Albéniz (7). En este caso, la propiedad ha tenido que respetar y conservar la sala principal del antiguo teatro, el escenario, los accesos a los tres niveles del teatro y las escaleras, por estar catalogados como Bien de Interés Patrimonial por la Comunidad de Madrid. El hotel es propiedad de Mazabi Gestión y el coste de la rehabilitación del edificio y la construcción del hotel es desconocido.

Por su parte, la cadena Hilton ha anunciado la apertura de tres hoteles en Madrid: el Canopy by Hilton Madrid Castellana, el Metropol Madrid Curio Collection by Hilton, y el Atocha Hotel Madrid Tapestry Collection by Hilton. El primero de ellos lo abrirá en colaboración con Hotel Investment Partners (HIP) (8), la plataforma de inversión hotelera del fondo de inversión Blackstone, que tiene la intención de invertir 34 millones de euros en la transformación del edificio. El hotel contará con 311 habitaciones y tiene previsto abrir sus puertas en 2021. El segundo, el Metropol Madrid Curio Collection by Hilton, estará situado en la esquina de la calle de la Montera con Gran Vía. Construido en colaboración con la empresa propietaria, Montera 47, el Metropol Madrid abrirá sus puertas también en 2021. El tercero de ellos está situado en la calle Atocha, muy cerca de la estación de AVE y también del Museo Nacional Centro de Arte Reina Sofía y del parque del Retiro. Cuenta con 46 habitaciones y tiene previsto abrir a lo largo de este año.

También el grupo hotelero portugués Pestana, con el que está asociado el futbolista Cristiano Ronaldo, inauguró en 2019 el primer hotel de la historia en la Plaza Mayor de Madrid, el lujoso Pestana Plaza Mayor Madrid, tras una inversión de 11 millones de euros. El hotel cuenta con 89 habitaciones, 10 de ellas suites, spa con gimnasio, 2 piscinas, salas de reuniones con luz natural y restaurante. Además, el mismo grupo prevé abrir este año un segundo hotel, en este caso de la enseña CR7, que el grupo comparte al 50% con Cristiano Ronaldo. La inversión en la reforma del Pestana CR7 Madrid, que dispondrá de 164 habitaciones, será de unos 12 millones de euros, que aportarán a partes iguales el grupo hotelero y los propietarios del edificio, ubicado en la Gran Vía madrileña (9).

Además, en relación con la especialización turística del centro de la ciudad de Madrid, hay que mencionar, al menos, cuatro grandes proyectos, tres de ellos públicos.

El más relevante de todos ellos es la reciente construcción y previsible apertura en 2021 del Museo de Colecciones Reales, junto a la Catedral de La Almudena; una obra compleja que ha retrasado su finalización en varias ocasiones y que habrá costado finalmente en torno a los 171 millones de euros (10)

También la reforma del Museo Nacional Centro de Arte Reina Sofía, con la ampliación de su espacio en 1.200 metros cuadrados y la habilitación de 22 nuevas salas en la parte baja del edificio Sabatini. El coste aproximado de este proyecto está estimado en 3,1 millones de euros (11).

Asimismo, el Consejo de Ministros ha aprobado recientemente la reforma y ampliación del Museo Sorolla, lo que permitirá duplicar la actual superficie del centro. La inversión aprobada alcanza los 5,1 millones de euros (12).

Por último, en el capítulo de grandes inversiones, se encuentra la reforma integral del estadio Santiago Bernabéu, cuyas obras ya están en marcha y, previsiblemente, terminarán en agosto de 2022. El coste de las mismas, con su cubierta retráctil y pavimentación intercambiable, será de 525 millones de euros (13).

En conjunto, la inversión para hacer de la ciudad de Madrid (muy especialmente de sus distritos centrales) un destino turístico ideal para segmentos de alto poder adquisitivo, entre capital público y privado, es difícil de estimar, aunque sin duda es una cifra de varios miles de millones de euros.

CASTELLANA NORTE, LAS TABLAS Y NUEVO AZCA: ECOSISTEMA PENSADO PARA SUPEREJECUTIVOS DE LA ECONOMÍA FINANCIERA

Por otra parte, el pasado 25 de marzo, en pleno confinamiento, el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid se reunió para aprobar definitivamente el proyecto Madrid Nuevo Norte. Es posible que hubiese otras prioridades, quizá urgencias, pero lo cierto es que el gobierno de la región las dejó a un lado. Al menos ese día.

Fue una aprobación importante. El proyecto, promovido por BBVA, la constructora San José y el fondo de inversión Merlin Properties, a través de la empresa Distrito Castellana Norte, conlleva una inversión de 6.000 millones de euros y la creación estimada de 250.000 puestos de trabajo. Sin embargo, nadie ha dado la cifra (ni siquiera estimada) de cuánto esperan ganar los inversores privados en esta operación (14).

Junto a este gran proyecto, la ciudad de Madrid acometerá en los próximos años algunas otras operaciones que, sin duda, cambiarán su aspecto y también su propia dinámica interna. Algunos, de hecho, ya están en marcha. Lo que está en juego es la creación de un ecosistema que permita la maximización de beneficios para grandes inversores y esto pasa, inevitablemente, por un ejercicio de fragmentación de la ciudad, de segregación de espacios económicos y sociales perfectamente definidos y especializados. Como resultado de ello, las empresas del sector financiero concentrarán su actividad en el norte de la ciudad.

Torre Caleido será una pieza clave en la creación de ese entorno. El solar, de 30.000 m2 estaba destinado a la construcción de un centro internacional de convenciones que el Ayuntamiento de Madrid tuvo que abandonar como consecuencia de la crisis de 2008. Entonces lo cedió a la constructora OHL, siendo todavía alcaldesa Ana Botella. La torre albergará dependencias del Instituto de Empresa, donde se formarán muchos de quienes en el futuro serán ejecutivos de las corporaciones financieras que se instalarán en sus inmediaciones. Además, dará cabida a dependencias de Quirón Salud, uno de los grupos más favorecidos por el proceso de privatización de la sanidad madrileña. Este edificio, cuyas obras acabarán previsiblemente en los primeros meses de 2021, habrá supuesto una inversión de más de 300 millones de euros (15).

No muy lejos de allí, en Las Tablas, se levantará Torre Adequa, un nuevo edificio de oficinas que tiene previsto construir Merlin Properties. La torre estará ubicada en las proximidades de la actual torre del BBVA, el conocido como edificio de La Vela. Además, Merlin Properties construirá la Torre Chamartín, un proyecto formado por dos edificios: la torre norte y el edificio sur, que suman 18.285 m² de superficie, a los que hay que sumar 469 plazas de aparcamiento. La inversión prevista entre estas dos operaciones supera los 210 millones de euros (16).

En la misma área de desarrollo empresarial (Las Tablas) se sitúan los proyectos de Puerto de Somport 10/18, Puerto de Somport 21/23, Oxxeo y Arqbórea. El primero de ellos, ya en construcción, se levanta en una parcela de 17.300 m² y dispondrá de más de 23.200 m² en cuatro plantas complementados por 22.200 m² en dos plantas soterradas destinadas a dos aparcamientos que suman 529 plazas. El segundo contará con 60.000 m2 de espacio para oficinas y 600 plazas de aparcamiento. La iniciativa del primero de estos dos edificios es de Colonial; el segundo, de Metrovacesa y Tishman Speyer. El edificio Oxxeo, también situado en la calle Puerto de Somport (Las Tablas), ha sido recientemente construido por OHL y es propiedad de GMP Property (familia Montoro con participación del Fondo Soberano de Singapur-GIC). Con un coste de 24 millones de euros, ofrece más de 14.000 m² de oficinas y 450 plazas de aparcamiento. En cuanto a Arqbórea, también propiedad de GMP Property, se levanta sobre una superficie de 5.133 m2 y dispone de cinco plantas con 3.027 m2 de superficie cada una, así como tres plantas sótano con capacidad para alojar hasta 450 plazas de aparcamiento (17)

Por otra parte, a principios del pasado mes de julio, Metrovacesa consiguió la modificación del Plan General por parte del Ayuntamiento de Madrid, para dar luz verde a su proyecto de Ciudad Clesa (18), en el distrito de Fuencarral-El Pardo y en el que prevé invertir 260 millones de euros (18). Con ello, la constructora tiene intención de promover casi 89.000 m2 de hospedaje, oficinas y espacios comerciales en torno a la antigua fábrica de Clesa, un inmueble que ocupa 37.928 m2.

A todos estos proyectos hay que sumar la reforma edificio Paseo de la Castellana, 85, la remodelación de las Torres de Colón y la ampliación de IFEMA. A esta última, que comenzó el pasado mes de junio, IFEMA destinará una inversión de 180 millones de euros hasta 2024 (19). También la remodelación de AZCA a través de convenio público-privado de dos millones de euros al que llegó el ejecutivo de José Luis Martínez-Almeida con Merlin Properties en julio de 2019 (20).

En definitiva, dos grandes espacios bien definidos, el centro y el norte de la ciudad de Madrid, que contribuyen a la segregación del territorio con inversiones multimillonarias en manos de muy pocos actores; el centro dedicado al desarrollo de un modelo de turismo de lujo, prácticamente inaccesible a la mayoría de los públicos, y el norte, orientado a albergar oficinas de grandes corporaciones que operan en el mercado especulativo de los inmuebles y las finanzas.


FUENTES:

  1. Hosteltur
  2. Expansión
  3. Hosteltur
  4. Hosteltur
  5. Hosteltur
  6. Hosteltur
  7. Hosteltur
  8. El inmobiliario mes a mes
  9. Hosteltur
  10. Infolibre
  11. El País
  12. Ministerio de Cultura
  13. Europa Press​
  14. El Confidencial
  15. El País
  16. Cinco Días – El País / Real Estate
  17. Madrid Proyecta  (2)  (3)
  18. El Confidencial
  19. Ifema
  20. Inmoley

Lujo, dinero y poder en el centro y norte de la ciudad