sábado 12/6/21
ANÁLISIS MICROECONÓMICO

¿Es la limitación del precio del alquiler una opción progresista?

viv

Es sin duda el tema de la limitación del precio del alquiler y el del alquiler mismo un tema de actualidad y siempre lo será porque es uno de los gastos más importantes de quien no tiene una vivienda en propiedad. Y eso ocurre en España y fuera de España. Se trata además de uno de los fragrantes incumplimientos de la Constitución en su formulación del derecho a una vivienda digna, pero con señalar su incumplimiento no basta y hay que responder a la sempiterna pregunta del qué hacer que es lo que caracteriza la bondad del análisis político, por encima del qué pensar. Y ahora está en lo alto del candelero porque los dos socios de gobierno están discutiendo sobre el tema, aunque el partido de Unidas Podemos lo haya centrado en la cuestión del precio, lo cual ya constituye de entrada un planteamiento erróneo. Sea cual sea la posición ideológica, cualquier economista dirá que la solución idónea al precio del alquiler, el de la compra-venta de pisos y, en general, en las relaciones comerciales, es la de aumentar permanentemente la oferta sobre la demanda para presionar los precios a la baja con el fin de que se favorezca a la mayor parte de la sociedad. Y ello por dos motivos: por buscar la mejor solución en la asignación de recursos y por justicia social cuando no se puede eludir la aportación de ésta –la justicia social- desde el lado de la economía de mercado. Es quizá la competencia y la superior oferta sobre la demanda en todos los bienes y servicios que consumimos las únicas virtudes de la economía llamada de mercado: casi todo lo demás son defectos, como son la inercia a la distribución injusta, la posible especulación, la información asimétrica, la oferta insuficiente, la tendencia a bajar la calidad a costa de mantener los precios, oligopolios, monopolios, etc. Por ello, cuando se aborda las cuestiones de la distribución y asignación de recursos, intentar tocar los precios desde la política suele ser un error. En el caso de la vivienda pondré un ejemplo que afecta a lo que el análisis microeconómico ha consagrado a lo largo de los varios siglos de existencia como es el de el excedente del consumidor. Supongamos que un servidor pueda como máximo pagar un alquiler de 800 euros por una vivienda y otro demandante esté dispuesto a pagar 1200 euros para acceder a otra de mejor calidad y en mejor sitio. Si el precio es libre ambos ¡competimos en mercados diferentes! o, al menos, en nichos de mercado diferentes. El que está dispuesto a pagar 1200 euros no compite conmigo porque yo nunca podré acceder a su nicho de mercado por falta de recursos o porque no es mi deseo gastar tanto dinero en la vivienda; por su parte, el que está dispuesto a pagar 1200 euros porque quiere mejores características, no compite en mi mercado porque exige una calidad y lugar a la que yo no llego o no deseo. Además, la búsqueda de oportunidades o chollos se disipa a medida que en el mercado actúan intermediarios, agencias de alquiler, etc., que tienen experiencia y bases de datos propias y ajenas para que las oportunidades por despiste o necesidad del oferente desaparezcan. A cada uno el mercado lo sitúa en su nicho y en raras ocasiones podemos pasar de uno a otro por mor de la profesionalización de estos servicios de intermediación que afectan a todo el mercado, incluso indirectamente. Pero sigamos. Si ahora una ley como la que pretende UP limita la cuantía del alquiler y obliga a que se alquile al mismo precio las viviendas que se mueven en diferentes nichos, el oferente, es decir, el propietario de la vivienda que está dispuesto a alquilar por 1200 euros y la ley le obliga a bajarlo a 800 euros solo tiene dos posibilidades: o no alquilar, es decir, a bajar la oferta de pisos en alquiler o a alquilar a regañadientes a 800 euros. Y ahora viene el problema para el que estaba dispuesto a pagar solo 800 euros, porque parecería que le favorece pero no es así, porque el propietario de la vivienda buscará alguna compensación por bajar el precio al presunto inquilino como es el de un aval en mejores condiciones, cobrar bajo cuerda una parte -sumergirse- o, simplemente, siempre le parecerá más solvente el que estaba o está dispuesto a pagar 1200 euros que el que estaba solo dispuesto a dar 800 euros. Y si eso se generaliza, la consecuencia es la disminución de la oferta de pisos en alquiler por lo dicho, porque parte de los propietarios que estaban dispuestos a alquilar su piso por un importe superior ahora retirarán del mercado su oferta o bien empujará la ley a bajar su nicho de oferta en el precio, pero seguirá seleccionando a los dispuestos a pagar en un nicho superior. Y la tensión de una demanda superior a la oferta tarde o temprano empujará los precios al alza. Eso siempre ocurre tarde o temprano, es decir, no de forma automática, pero acaba ocurriendo.

A veces se intenta distinguir entre propietarios según sean particulares o empresas, pero eso no cambia las tensiones de precios comentadas porque va a afectar a todo el mercado, es decir, a todos los nichos de mercado. Otra segunda cuestión que afecta a la oferta de pisos es la seguridad jurídica de los propietarios. En España la imagen de la seguridad jurídica está muy deteriorada aunque tampoco se corresponde con la legislación pero sí con la tardanza de los jueces, y eso hace que la diferencia entre los pisos vacíos y la oferta de pisos sea muy grande. Los bancos se han hechos con un stock de pisos enorme a consecuencia la crisis comenzada en el 2018 y no han sido capaces de deshacerse de ello, por lo que una parte de esas existencias no forman parte de la oferta. Aquí sí se podría legislar para que las entidades financieras propietarias –el mayor propietario de pisos del país son los bancos- en el sentido de fijar un límite temporal a la mera tenencia de pisos y, pasado el plazo, constituir la obligación de pasarlo a los Ayuntamientos y Comunidades. Es verdad que muchas de estas instituciones están en manos de partidos de derecha que no quieren ideológicamente inmiscuirse y consideran que eso son cosas de mercado. Por ello esa legislación debiera abarcar la posibilidad de pasar los pisos que no quiera la derecha gobernante a la Administración General del Estado –si es que es de izquierdas- para que, desde allí, se ponga en oferta los pisos obtenidos. Es decir, todo lo que se haga desde la legislación ha de ser desde y para el lado de la oferta y no desde la limitación de precios. Tiene también en sus manos la posibilidad de pasar a la Administración General los impuestos cedidos como son los de Patrimonio y los de Sucesiones y Donaciones para evitar el dumping fiscal como ocurre, por ejemplo, en Madrid, Comunidad dirigida de forma deleznable para los intereses del resto de las Comunidades por el PP y el verso suelto cretino de la Sra. Ayuso. Y con ello dotar de más recursos a la Administración General para, por ejemplo, mejorar los pisos que pudiera poner en oferta desde posibles agencias estatales de la vivienda. Todo menos tocar los precios, eso debiera ser lo último por lo comentado, porque al tocar el excedente del consumidor solemos mejorar al que más tiene y no al que menos tiene aunque, en principio y desde la ignorancia, parezca lo contrario.

La conclusión es que Unidas Podemos debiera rectificar y dejar de buscar soluciones pequeño-burguesas al enorme problema de la vivienda y buscarlas con su socio de gobierno que es el PSOE para que se mejore y aumente la oferta de viviendas, tanto de alquiler como de compra-venta, intentado aumentar dicha oferta de una manera diría que brutal. Y no es necesario aún construir más sino poner en oferta las enormes existencias que aún existen, pero siempre por vías indirectas, todas ellas encaminadas a aumentar la oferta para que llegue a todos los nichos de demanda y de necesidades. Y ello, con la mera legislación sobre los precios, no es posible. Legislar no es fácil, no siempre la mera tenencia del BOE lo puede todo.

¿Es la limitación del precio del alquiler una opción progresista?
Entrando en la página solicitada Saltar publicidad